http://blog.china.com:80/u/080302/121393/ wenzhang jinmacehua jinmacehua http://blog.china.com:80/u/080302/121393/200803/2223065.html <![CDATA[ <DIV> <DIV align=center><FONT color=#000000 size=3><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></FONT></DIV> <DIV align=center><A href="http://www.jinmacehua.com/"><FONT color=#000000 size=3><SUB>河南金马房地产营销策划有限公司http://www.jinmacehua.com</SUB></FONT></A><A href="http://www.rundsh.com/"></DIV></A><A href="http://www.rundsh.com/"><FONT color=#000000 size=3> <DIV align=center><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></DIV></FONT></A> <P><FONT color=#000000 size=3><SUB>1.展示柜不作壁板<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 木板要省钱也可以从壁板动脑筋。柜子钉壁板除了有防潮的功能外，还有受重的考量。若壁面没有渗水的问题，没有放置重物，可以不要钉柜子的壁板。像主卧这面展示柜，主要是要让屋主放置个人收藏品及化妆品，所以设计师并没有钉上壁板，这样既省钱又有美感。 <BR>2.厨房设备用国货<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 厨房要省钱一定得要从厨具及磁砖下手，考量到预算，设计师全部采用国产用品。本来台面是用珍珠板，但因为屋主想要人造石的台面，预算又不足，设计师就很大方地送了人造台面。<BR>3.三面铝窗造型最省钱<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 阳台女儿墙上，本来就有架铝窗，但因为太过陈旧，设计师将原有的铝窗拆除，再换上新的铝窗。铝窗最省钱的作法，就是用三面铝窗，搭配5mm厚的强化玻璃，若是用格子的造型铝窗，价格得多1倍。<BR>4.格子玻璃取代格子落地门 <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 通往后阳台的落地门，屋主本来希望能作格子状的落地铝门较有变化，但预算实在不足，设计师便用格子玻璃来代替，一样有格子落地门的效果，价格却省了1半以上<BR>5.隔墙作更衣室<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 更衣室比作衣橱便宜，设计师便从儿童房偷出将近1坪(1坪等于3.3平方米)的空间，用木作夹板隔出更衣室，为了美感，设计师还特别在壁板挖了洞作造型。<BR>6.地板垫高作床架<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 由于屋主有2个女儿，卧房最少也要1张双人床或2张单人床。设计师考量既然要作木地板，不如把地板架高，在地板上摆2张单人床垫，就可以省下2张单人床架的费用。架高地板虽然得再加钱，但比起2张床架的钱还是便宜的。<BR>7.柜子用木作搭配系统家具门片<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 装修要省钱，一定得要从木作动脑筋。一般木作柜子的计价方式，除了木工施作柜体及五金配件的价格外，还包括了门片油漆的费用。为了省钱，设计师便用请木工钉作作柜子的桶身，再用系统柜的门片，这样不但省了门片油漆的费用，再加上系统柜的价格本来就比木作柜子便宜，就可以省下不少钱。<BR>8.玄关隔屏用鞋柜取代<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 为了不让来客一眼就看到客厅，屋主一直希望入门处能作玄关隔屏。考量到实用及预算，设计师建议用鞋柜代替。虽然鞋柜的价格比玄关隔屏来得贵，但却比较实用，最重要也省了玄关隔屏的费用。 <BR>9.抛光石英砖取代大理石地板<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 喜欢大理石光滑的质感，屋主一直希望客厅的地板能铺上大理石。但因为大理石不含施工，光材料就很贵，预算不允许。设计师便建议采用60×60的抛光石英砖代替，当然就省也不少钱。<BR></P> <DIV align=center><FONT color=#000000 size=3><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></FONT></DIV> <DIV align=center><A href="http://www.jinmacehua.com/"><FONT color=#000000 size=3><SUB>河南金马房地产营销策划有限公司http://www.jinmacehua.com</SUB></FONT></A><A href="http://www.rundsh.com/"></DIV></A><A href="http://www.rundsh.com/"><FONT color=#000000 size=3> <DIV align=center><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></DIV></FONT></A></SUB></FONT><BR></DIV>]]> 星期日, 30 三月 2008 08:37:04 GMT http://blog.china.com:80/u/080302/121393/200803/2223065.html 2008-03-30T08:37:04Z http://blog.china.com:80/u/080302/121393/200803/2223062.html <![CDATA[ <DIV> <DIV align=center><FONT color=#000000 size=3><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></FONT></DIV> <DIV align=center><A href="http://www.jinmacehua.com/"><FONT color=#000000 size=3><SUB>河南金马房地产营销策划有限公司http://www.jinmacehua.com</SUB></FONT></A><A href="http://www.rundsh.com/"></DIV></A><A href="http://www.rundsh.com/"><FONT color=#000000 size=3> <DIV align=center><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></DIV></FONT></A> <P><FONT color=#000000 size=3><SUB>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; xx房地产销售部月考核表<BR>xx房地产销售人员：&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 日期<BR>条款考核内容、扣分标准 、扣分<BR>&nbsp;1 当日值班人员均要在8：25分到售楼部现场，对当天的考勤进行监督，对于迟到未进行登记的当班人员； 1分/次 <BR>&nbsp;2 迟到者；&nbsp; <BR>&nbsp;3 用前台电话打私人电话超过3分钟者；&nbsp; <BR>&nbsp;4 午餐时间为值班人员 中午 11：30—12：00<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 晚餐 17：00—17：30<BR>无当班人员&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 午餐均在12：00以后，违纪者；&nbsp; <BR>&nbsp;5 前台不允许看与xx房地产销售无关的报纸书籍违纪者；&nbsp; <BR>&nbsp;6 如请事假需提前一天报经理批，病假应在上班前30分钟报批，违纪者；&nbsp; <BR>&nbsp;7 业务员之调休须报上级批准，私自调换违纪者；&nbsp; <BR>&nbsp;8 如非工作原因在财务室聊天者；&nbsp; <BR>&nbsp;9 当日晚班人员在下班前应关闭电脑，电风扇，空调及办公室日光灯，收好电话，做好卫生，关好门扇，违纪者；&nbsp; <BR>&nbsp;10 值岗时看到客户准备入门未主动帮客户开门者；&nbsp; <BR>&nbsp;11 接待客户完，应及时清理桌子，摆放好椅子，资料归位，违纪者；&nbsp; <BR>&nbsp;12 当日值班人员的职责：现场制度监督。值班人员忙于公事的（如电脑工作带客户云工地及现场接待）除外，如未监督则当事人及值班人员；&nbsp; <BR>&nbsp;13 在售楼部及周边议论客户者；&nbsp; <BR>&nbsp;14 私自外出未经批准或批准超过时限未归者；&nbsp; <BR>&nbsp;15 销售控台需适时保持两个人，并且是按接待顺序即将轮到的两个人（除非是已接待客户或去工地等公事），违纪者；&nbsp; <BR>&nbsp;16 上班统一着装，保持良好的形象，女生化淡妆，违纪者；&nbsp; <BR>&nbsp;17 不允许在前台吃零食，化妆，及大声喧哗，违纪者；&nbsp; <BR>&nbsp;18 加强现场来人来访登记，如未登记者；&nbsp; <BR>&nbsp;19 严格各环节的交接工作，包括合同，按揭资料，借款合同均需逐级签收，如发现哪一环节出现遗失或遗漏；&nbsp; <BR>&nbsp;20 当日值班人员均详细填写当日销售现场具体情况并签名，违纪者；&nbsp; <BR>&nbsp;21 每次市调的工作报表及项目资料均于次日提交到主管处，并由主管于当日报送部门经理处，需提交的工作报表、工作心得等均需按时提交；<BR>1） 业务员不按时提交，业务员记2分；<BR>2） 主管未提交的，主管及业务员各记2分；&nbsp; <BR>&nbsp;22 客户进门如未及时接待，还在后台聊天或做私活等，该次接待为自动放弃，且违纪者；&nbsp; <BR>&nbsp;23 买卖合同，借款合同均需认真填写，填错者：<BR>1） 到主管处退回，则业务员各记1分；<BR>2） 到经理处退回，则主管与业务员各记1分；<BR>3） 到开发商处退回，则经理、主管与业务员各记1分。&nbsp; <BR>&nbsp;24 加强现场客户疑问回答的统一，对于不明情况的及时向主管，同事及经理咨询，如发现重大的销讲失误者；&nbsp; <BR>&nbsp;25 业务员之间应互相团结，共同合作，严格现场的销售制度，对于销控的户型尽量不引导，如发现经常介绍已销控的户型，违者；&nbsp; <BR>&nbsp;26 主管严格填写每日报表、周报表，及月报表及相关工作记录，如发现失误；&nbsp; <BR>&nbsp;27 报备人员严格做好与业务员及财务人员的资料交接，发现失误；&nbsp; <BR>&nbsp;28 报备人员应严格登记业务员的按揭资料收集情况，以客户交定金时间为准，十日内收齐，如未收齐业务员每三日1分。如报备人员隐瞒不报时同等处罚。如由于客户原因资料未齐的需在客户交定金时提交客户手写的在几日内集齐资料的承诺函，否则都按由于业务员原因未集齐资料情况处理。&nbsp; <BR>&nbsp;29 报备员应适时监督每份合同从签订到放款的情况，定期每周报表呈送经理及财务处，出现错误记1分，未呈报记2分。&nbsp; <BR>&nbsp;30 报备员每次备案出件名单需当日或次日通知业务员，业务员不在的安排其他人员通知，按揭资料银行审批后有缺或有误的应及时通知业务员，违者；&nbsp; <BR>&nbsp;31 报备人员应注意协调与外联相关部门的关系，有问题或有新政策出台应及时反馈到公司方，违者；&nbsp; <BR>&nbsp;32 xx房地产销售部经理、主管应适时监督，如在合理范围内发现违纪不处理的由按各细则违纪记分的两倍处理。&nbsp; <BR>合计&nbsp;&nbsp;&nbsp; <BR>说明 <BR>项目经理：&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 经理：<BR>备注：1） 每月扣分超过6分以上者，降为xx房地产销售接待员；<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 2） 每月扣分在6分以内者，为xx房地产销售代表；<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 3） 连续三个月扣分在0分以内，且三个月业绩在前两名者，为高级xx房地产销售人员</SUB></FONT></P> <DIV align=center><FONT color=#000000 size=3><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></FONT></DIV> <DIV align=center><A href="http://www.jinmacehua.com/"><FONT color=#000000 size=3><SUB>河南金马房地产营销策划有限公司http://www.jinmacehua.com</SUB></FONT></A><A href="http://www.rundsh.com/"></DIV></A><A href="http://www.rundsh.com/"><FONT color=#000000 size=3> <DIV align=center><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></DIV></FONT></A></DIV>]]> 星期日, 30 三月 2008 08:36:22 GMT http://blog.china.com:80/u/080302/121393/200803/2223062.html 2008-03-30T08:36:22Z http://blog.china.com:80/u/080302/121393/200803/2223060.html <![CDATA[ <DIV> <DIV align=center><FONT color=#000000 size=3><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></FONT></DIV> <DIV align=center><A href="http://www.jinmacehua.com/"><FONT color=#000000 size=3><SUB>河南金马房地产营销策划有限公司http://www.jinmacehua.com</SUB></FONT></A><A href="http://www.rundsh.com/"></DIV></A><A href="http://www.rundsh.com/"><FONT color=#000000 size=3> <DIV align=center><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></DIV></FONT></A> <P><FONT color=#000000 size=3><SUB>房地产销售-房地产销售管理&nbsp;&nbsp; <BR>房地产销售管理手册&nbsp; <BR>目录<BR>1、 组织架构<BR>2、 管理原则<BR>3、 行为准则<BR>4、 工作条件<BR>5、 工作制度<BR>6、 业绩归属<BR>7、 人事制度<BR>8、 沟通与交流<BR>二、房地产销售管理原则<BR>1人力资源政策<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 房地产销售员工应知道房地产营销策划管理公司所提供的每一项权益和机会，在本手册的以下章节中，我们也正是这样贯彻的。同样，我们亦希望每一位房地产销售员工都能充分熟悉房地产营销策划管理公司的管理规章制度。房地产营销策划管理公司将会以真诚、尊重和平等的态度对待每一位房地产销售员工，并共同磋商每一个重要事项。房地产营销策划管理公司的管理宗旨在于建立一个不断发展、不断创新的执行机构，更好地服务于客户。房地产营销策划管理公司非常重视您对工作及对公司的评议，您&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; <BR>可以与您的主管商量任何问题或提出意见，您的主管应对您的意见和建议采取必要的行动。&nbsp; <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 我们将尽可能地积极进取、开放思想、以人为本，为员工提供良好的工作环境。房地产营销策划管理公司的成功取决于每个房地产销售员工的工作态度和积极性，公司的管理部门将致力于：<BR>（1） 激励和提拔房地产销售员工，给他们提供一个在房地产营销策划管理公司内部发展的机会。培养大家的能力，提高大家的素质。<BR>（2） 视员工为独立的个人，尊重大家的人格与权益。<BR>（3） 给予每个房地产销售员工公平合理的报酬。<BR>2规章制度的重要性<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 为使房地产营销策划管理公司正常平稳的运作，制定完善合理的规章制度极为重要，我们希望每位房地产销售员工都充分熟悉房地产营销策划管理公司的管理和所制定的规章制度及守则，并自觉地加以遵守。所有的规章制度对每一位房地产销售员工都具有同等约束力。<BR>3普通员工和管理人员的关系<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 房地产销售管理人员是员工的培训者和指导者。因此，我们希望所有房地产销售员工都能服从和执行管理人员的指示。房地产销售管理人员对员工的工作提出建议以帮助员工达到个人和公司目标。为了共同的利益，我们希望所有房地产销售员工都能服从于管理人员及房地产营销策划管理公司，但服从绝非一味盲从。每个房地产销售员工有权就工作和管理提出自己的意见和建议，但是，当问题经讨论并形成决定时，每个房地产销售员工都有职责去执行。<BR>4团队精神<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 在宽容和善意的基础上建立高效的合作是企业取得成功的必要条件，这需要人与人之间的坦诚和平等。良好的合作能促使每个 房地产销售员工积极思考，提高责任心，并能从工作中得到乐趣。个人和集体的利益是一致的，相互支持的。我们应鼓励和发展每位房地产销售员工的能力，个人的成功也是集体的成功，即个人的成功也是建立在您与同事成功合作的基础上。<BR>三 行为准则<BR>1仪表要求<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 务求以最佳的状态致力于工作，您的形象不仅体现了您个人的气质与修养，同时也代表着房地产营销策划管理公司的形象。我们要求房地产销售员工上班着装符合个人身份、环境要求和办公室工作的需要，保持高水准的个人整洁及合适的修饰。<BR>2工作作风<BR>（1）注意整体利益<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 当你做每一件事时，都应考虑它会如何影响整个房地产营销策划管理公司利益。<BR>（2）群策群力，发挥团队利益<BR>&nbsp;&nbsp; “众人拾柴火焰高”，团队的力量远大于个人。<BR>（3）确认团队效益的同时，肯定个人成绩<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 如果团队取得了成绩，我们首先应该肯定每一名房地产销售成员的贡献，没有大家的参与，我们就不会获得成功。<BR>（4）通过相互信任、坦诚沟通，去发现问题、解决问题<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 当你遇上难题时要主动提出，提不出问题也就无法得以解决。只有当每个人都关注问题时，才能解决问题。<BR>（5）积极聆听他人意思，主动与每一个人沟通探讨<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 有效的沟通可以明确表达自己的想法。通过聆听他人的意见，可以为你带来思路。你应当与团队的成员进行沟通。<BR>（6）百分百的执行决定<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 对于团队做出的决定，每一位房地产销售成员都有必须履行并予以支持，组成一个整体去动作。<BR>四 工作条件<BR>1工作时间<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 根据不同项目制定。<BR>2薪资评定<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 为进一步完善，提升房地产营销策划管理公司营销队伍的专业素质，在房地产营销策划管理公司内部引进竞争机制，形成良好的竞争氛围。房地产营销策划管理公司对现有楼盘销售人员实行滚动考核，对现有名级房地产销售人员按月根据工作制度进行考核，按季度根据业绩总量进行评定。（三个月业绩为最后一名者，自然淘汰。如三个月月考核扣分均在两分以内者，再多给一个月机会。）<BR>1房地产销售人员分为四个级别：<BR>销售接待员：薪资待遇600元。（如连续三个月为初级业务员则自然淘汰，期间业绩提成不于发放。）<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 新进房地产销售接待员暂不参与销售。原房地产销售代表能遵守公司各项规章制度，无重大过错，但每月扣分超过6分以上者，降为房地产销售接待员，可参与销售，有业绩提成。但该业绩提成须在升为房地产销售代表后一个月一并发放。<BR>销售代表：薪资待遇700元。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 能遵守房地产营销策划管理公司各项规章制度，每月扣分在6分以内者，为房地产销售代表，参与正常房地产销售。<BR>高级销售代表：薪资待遇800元。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 能遵守房地产营销策划管理公司各项规章制度，连续三个月扣分在0分以内，且三个月业绩在前两名者，能协助其他房地产销售人员完成现场促成，合同谈定等工作，熟悉电脑工作。连续两个季度为高级房地产销售代表可书面申请晋升售楼主管助理，作为主管后备人选。<BR>售楼主管：薪资待遇900元。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 能遵守房地产营销策划管理公司各项规章制度，无重大过错，且能有效、合理得管理售楼部日常事务。做好本职工作，且每月扣分均须在5分以内。每个月设房地产销售冠军奖一名，且业绩为250万以上的奖励100元。（销售达到30%后一个月开始实行）<BR>3业绩提成根据不同项目制定。<BR>4薪酬支付<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 底薪由房地产营销策划管理公司财务部按月以现金方式发放。每月10日发放上月工资。若逢节假日，则提前或节假日后第一日发放。新员工不满一个月，第二个月补发。<BR>奖金发放方式：（以开发商到款为基础）<BR>1&nbsp; 每月房地产销售奖金按销售总提成的60%发放。<BR>2&nbsp; 余下房地产销售总提成的40%按以下方式发放：<BR>（1）房地产销售达成（总销售面积）90%，发放总提成的10%。<BR>（2）待客户办理完所有交房手续后，发放总提成的20%。<BR>（3）等代理公司退场后，将剩余保留金一次性发放完毕。<BR>（4）如房地产销售代表中途离职，其剩余保留金均由代其做后续工作的房地产销售代表领取。<BR>&nbsp;工资情况保密，严禁互相打探。<BR>5休假<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 如员工当月工作日全部出勤者可享受满勤奖“60元整人民币”。<BR>6其它<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 1、除房地产营销策划管理公司规定外，房地产销售人员无权另行打折，若自行打折则不得提取当事人该套销售奖金，<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 2、中途退房的，则该套奖金不得提取，已经发放的该套住宅的奖金应归还房地产营销策划管理公司。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 3、出现客户投诉，经公司调查，客户投诉内容属实的，则不发放当事人该套销售奖金，且根据现场制度相应扣罚。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 4、房地产销售人员应及时催回售楼款及按揭材料，如售楼款按合同规定时间超过30天未缴纳的，则扣当事人该套奖金的一半，如售楼款按合同规定时间超过60天未缴纳的，则扣当事人该套奖金的全部。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 5、房地产销售人员 为了完成或超额完成个人指标，相互勾结，虚报或套报个人房地产销售套数。则扣发当事人当月所有销售奖金。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 6、楼盘销售部集体指标如连续两期无法按时完成，售楼部经理立即降为销售主管。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 7、合同签订后，房地产销售人员应及时按规定将合同送达有关部门存档，若房地产 销售人员将合同丢失，则该责任人的余下未发放的所有奖金均不予发放，并承担所有补签的经济损失及责任。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 8、房地产销售 人员、主管、经理因工作表现问题或自行辞职的，均不发放预留奖金。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 9、若房地产销售人员自动离职或被公司解聘，以前所接待之客户由售楼部经理根据实际情况分配给在职房地产销售人员，则该笔销售奖金由该房地产销售人员计提。<BR>&nbsp; 7．1事假<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 事假不发薪资，且必须提前一天向部门经理申请，批准后方可休假。如请假时间超过一天以上者，须项目经理核准。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 事假期间的工资按日薪X请假时长从月工资中扣除。<BR>&nbsp; 7．2婚假<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 在职的正式员工（工作满一年以上者），结婚时给予十天的有薪婚假。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 员工在申请婚假时须出示结婚证正本，公司将在个人档案中保留结婚证复印件。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 1、 婚假需在一个月前提出申请，并获得批准。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 2、 任何不符合法律规定的结婚不享有婚假。<BR>&nbsp; 7．3产假<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 房地产营销策划管理公司的女员工（工作满一年以上者）依法享有带薪产假期，房地产营销策划管理公司不得以女员工怀孕为由而解雇她。有薪假期参照国家有关规定办理。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 凡不符合国家规定生育，不在本条款保障之列。<BR>&nbsp; 7．4丧假<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 如在职正式房地产销售员工（工作满一年以上者）的直系亲属亡故，可享有连续三个工作日的丧假。一般亲属亡故可享有一个工作日的丧假。直属关系：父母、子女、配偶、配偶父母、祖父母、未婚兄弟姐妹。一般亲属：叔、姑、舅、嫂、外祖父母、已婚兄弟姐妹。<BR>五 房地产销售管理工作制度<BR>1 房地产销售部员工职责：<BR>&nbsp;&nbsp; （1）售楼部经理职责：<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 负责现场操作控制管理；<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 培训现场房地产销售人员、指挥协调现场各方面人员，营造销售气氛，辅助成交；<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 制定阶段性房地产销售计划及推动实施完成销售目标；<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 负责和策划部沟通现场房地产销售情况，及时反馈信息；<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 协助和参与项目销售策划；<BR>&nbsp;&nbsp; （2）现场售楼主管职责：<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 负责售楼部的日常管理及文书工作；<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 协助售楼经理落实各项工作；<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 负责房地产销售人员培训工作；<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 负责监控售楼部、工地现场及外展点销售活动；<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 房地产销售人员岗位分配，调动工作人员积极性，并负责检查落实工作人员工作质量；<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 协助成交、签约；<BR>&nbsp;&nbsp; （3）高级房地产销售代表职责：<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 推行房地产销售计划，协助主管助理完成工作；<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 主要负责周边楼盘销售市场动态的收集及售楼部最新资料的收集；<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 及时和现场主管沟通，如开市调查会议；<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 定期安排售楼部全体人员进行市场调查；<BR>&nbsp;&nbsp; （4）房地产销售代表职责：<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 负责完成楼盘销售任务及跟进工作；<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 收集客户签约时存在的问题并提交房地产销售主管<BR>&nbsp;&nbsp; （5）房地产销售接待员职责：<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 负责推介项目示范单位，促进成交及协助签署预售合同。<BR>2为规范售楼部现场制度严格按照积分制来执行：<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 1分=10元人民币<BR>（1）当日值班人员均要在8：25分到售楼部现场，对当天的考勤进行监督，对于迟到未登记的，经查实当班人员记1分，迟到者记10元，迟到第二次记20元，第三次记30元，第四次扣当月工资10%，第五次扣当月工资20%，依次类推（注：考核时，每迟到一次扣一分，扣款按上述执行。）<BR>（2）不允许在前台吃零食，化妆大声及喧哗，违者记1分。<BR>（3）用前台电话打私人电话超过3分钟者记1分。<BR>（4）上班按统一着装，保持仪容仪表，女生化淡妆，违者记1分。<BR>（5）现场加强来人来访登记，如未登记者，每次记1分。<BR>（6）值岗时看到客户准备入门未主动帮客户开门记1分。<BR>（7）接待客户完应及时清理桌子，摆放好椅子，资料归位，违者记1分。<BR>（8）午餐时间为值班人员&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 中午 11：30—12：00&nbsp;&nbsp; 晚餐 17：00—17：30<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 无当班人员&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 午餐时间均在12：00以后，违者记1分。<BR>（9）前台不允许看与房地产销售无关的报纸书籍违者记1分。<BR>（10）如请事假约需提前一天报经理批，病假应在上班前30分钟报批，违者记1分。<BR>（11）业务员之调休须报上级批准，私自调换违纪者记1分。<BR>（12）如非工作原因在财务室聊天者记1分。<BR>（13）当日晚班人员在下班前应关闭电脑，电风扇，空调及办公室日光灯，收好电话，做好卫生，关好门扇，违纪者每项记1分。<BR>（14）当日值班人员的职责：现场制度监督。值班人员忙于公事的（如电脑工作带客户去工地及现场接待）除外，如未监督则当事人及值班人员各记1分。<BR>（15）在售楼部及周边议论客户者记5分。<BR>（16）私自外出未经批准或经批准超过时限未归者记1分。<BR>（17）严格各环节的交接工作，包括合同，按揭资料，借款合同均需逐级签收，如发现哪一环节出现遗失或遗漏均记5分。<BR>（18）当日值班人员均需详细填写当日售楼现场具体情况并签名，违者记1分。<BR>（19）房地产销售控台需适时保持两个人，并且是按接待顺序即将轮到的两个人（除非是已在接待客户或去工地等公事），违者记2分。<BR>（20）每次市调的工作报表及项目资料均于次日提交到主管处，并由主管于当日报送部门经理处，需提交的工作报表、工作心得等均需按时提交不论该业务员是否当日休息或去分点，否则记2分，主管未提交的，主管及业务员各记2分。<BR>（21）客户进门如未及时接待，还在后台聊天或做私活等记2分，且该次接待为自动放弃。一般接待未成交的客户都为新客户，按顺序算轮过一次，接待已成交的客户为老客户，可再轮一次。<BR>（22）买卖合同，借款合同均需认真填写，填错者每退回一次记1分，到主管处退回，则业务员各记1分；到经理处退回，则主管与业务员各记1分；到开发商处退回，则经理、主管与业务员各记1分。<BR>（23）业务员之间应互相团结，共同合作，严格现场的房地产销售制度，对于销控的户型尽量不引导，如发现经常介绍已销控的户型，则酌情于公共团奖中给予减分处理。<BR>（24）加强现场客户疑问回答的统一，对于不明情况的及时向主管，同事及经理咨询，如发现重大的销讲失误记3分。<BR>（25）主管严格填写每日报表，周报表，及月报表及相关工作记录，如发现失误每次记1分。<BR>（26）报备人员严格做好与业务员及财务人员的资料交接，发现失误每次记1分。<BR>（27）报备人员应严格登记业务员的按揭资料收集情况，以客户交定金时间为准，十日内收齐，如未收齐业务员每三日1分，如报备人员隐瞒不报时同等处罚。如由于客户原因资料未齐的需在客户交定金时提交客户手写的在几日内集齐资料的承诺函，否则都按由于业务员原因未集齐资料情况处理。<BR>（28）报备人员应适时监督每份合同从签订到放款的情况，定期每周报表呈送经理及财务处，出现错误记1分，未呈报的记2分。<BR>（29）报备人员注意协调与外联相关部门的关系，有问题或有新政策出台应及时反馈到公司方。<BR>（30）报备员每次备案出件名单需当日或次日通知业务员，业务员不在的安排其他人员通知，按揭资料银行审批后有缺或有误的应及时通知业务员，违者记1分。<BR>（31）房地产销售部经理、主管应适时监督，如在合理范围内发现违纪不处理的由按各细则违纪记分的两倍处理。<BR>（32）房地产销售部人员如因个人失误导至公司损失的，桉责任比例由销售部及相关人员共同承担（最少50%的责任）。<BR>希望全体销售部员工能严格遵守现场制度，避免发生违纪规事情，互励互勉，共同维护房地产营销策划管理公司的专业销售队伍形象。<BR>六 业绩归属<BR>1、 现场来访客户均详细填写来人来访记录<BR>2、 现场每一位房地产销售人员在接待来人时必须问清的问题<BR>a、 是否与哪位房地产销售人员联系过；<BR>b、 家人或朋友是否来过；<BR>3、 若客户第一次到售楼部，并没有指明房地产销售人员接待，则按当日按待顺序接待，业绩归该房地产销售人员。<BR>4、 来电客户到现场，有指明房地产销售人员甲接待，则由其接待，如未指明找谁，则按顺序接待。<BR>5、 若房地产销售人员甲连续追踪，并有详细记录两次以上，而客户却在甲不在班时由乙接待成交则业绩为甲占70%，后续手续由乙追踪完成。<BR>6、 客户到现场由房地产销售人员甲接待并有详细记录两次以上，之后其家人不同时间到现场找了其他房地产销售人员，乙只接待一次成交，签约时发现为一家人按第5条执行。<BR>7、 如客户只是替朋友看房子，第二次由客户带过来则由原业务员接待。若朋友到现场来未说找原来接待人员，则为新客户，业绩与原业务员无关。<BR>8、 甲乙房地产销售人员在接待成交完客户后，后续工作经双方协商由前几次接待少的房地产销售人员完成，协商不成由部门经理安排，但该套的责任和义务由两个业务员共同分担。<BR>9、 业绩属双方业务人员的，其中一人接待客户续订或其介绍过来的客户均为新客户，业绩不平分。<BR>10、如客户两兄弟来现场分别让两个业务员接待，由各自接待，若成交单，则为该单业务员业绩。<BR>11、若客户第二次来，原接待的代表没记起，客户也忘记谁接待，则该单成交为第二个代表业绩。<BR>房地产销售人员应当互相帮助，充分发挥团队合作精神，用敬业，爱业的态度来对待日常工作，发生业绩纠纷时双方可协商解决，无法解决按本制度执行，制度未尽事宜由部门经理解决。<BR>七 房地产销售管理人事制度<BR>&nbsp; 1、聘用标准<BR>&nbsp;&nbsp; 房地产营销策划管理公司征聘员工的主要原则是根据其对职位是否适合而定，即以该职位的职责要求所需的业务知识、有关工作经验、工作能力和态度以及个人品行为准。<BR>&nbsp; 2、员工聘用程序<BR>（1） 由各部门提出申请，报房地产营销策划管理公司评核、批准后交由人力资源部实施。<BR>（2） 人力资源部安排人员的甄选、初试、复试，最后由房地产营销策划管理公司总经理批准录用。<BR>（3） 经批准同意录用的房地产销售员工必须提供本人履历表，身份证正本，学历及资格证书、证明原件以供查验，由房地产营销策划管理公司保留复印件存档。<BR>（4） 房地产营销策划管理公司为每位员工规定了1个月的试用期，使房地产营销策划管理公司有机会对每一个房地产销售员工的工作能力和工作表现进行适当的评估和判断。试用期满时，房地产销售员工填定《员工转正申请表》，交由部门主管进行初核。房地产营销策划管理公司将根据员工在试用期内的工作表现决定是否录用、转正或者延长试用期。<BR>房地产销售员工在试用期内只拿试用工资，不享受其它待遇。<BR>（5）顺利通过试用期的房地产销售员工，房地产营销策划管理公司将与签定劳动合同，成为房地产营销策划管理公司的正式员工。<BR>&nbsp; 3 离职程序<BR>（1） 至少提前一个月将书面离职申请交给部门经理或房地产营销策划管理公司主管，写明希望离职日期。<BR>（2） 由部门经理或人力资源部将房地产营销策划管理公司的意见反馈给您。<BR>（3） 配合房地产营销策划管理公司和新员工做好工作交接。<BR>（4） 在离职的当天填写（离职交接单），归还所有房地产营销策划管理公司的财务、资金和训练物品。如有损坏或遗失，应酌情赔偿。<BR>（5） 在您办妥离职交接后，房地产营销策划管理公司财务会协助您结清当月应付薪金。<BR>（6） 因房地产销售员工违反劳动合同提前离职，需按合同约定赔偿违约金。<BR>&nbsp; 4 辞退程序<BR>若正式在职房地产销售员工不能胜任工作经帮助仍无法达到要求的，房地产营销策划管理公司可做辞退处理：<BR>（1） 由人力资源部以书面方式通知该房地产销售员工。<BR>（2） 进行工作移交，清退房地产营销策划管理公司财产，按劳动合同约定解除劳动关系。<BR>（3） 职员在合同期内因工作效率差或严重违反房地产营销策划管理公司制度公司将予以辞退而无须任何补偿。<BR>（4） 对于给房地产营销策划管理公司造成重大损失的员工，房地产营销策划管理公司保留追讨赔偿，并诉诸法律的权力。<BR>&nbsp;八 沟通与交流<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 房地产营销策划管理公司希望每位员工都能在轻松愉快的心情下进行工作对于工作中出现的各种问题，房地产营销策划管理公司提供多种政策来保证员工与公司的沟通。<BR>&nbsp;&nbsp; &#8226;告示<BR>告示板用于张贴与你有关的安全、工作条件和其它事宜的公告和通知，你必须经常的予以注意。<BR>&nbsp;&nbsp; &#8226;个别会谈<BR>如果你有些难题或疑问不能解决又不能在房地产销售员工会议或座谈会里讨论，那么你可以选择适当的时间与部门主管或总经理进行讨论。<BR>&nbsp;&nbsp; &#8226;早例会<BR>每日上午9：30由各售楼部经理和全体房地产销售人员到会沟通当日工作事项。<BR>&nbsp;&nbsp; &#8226;周例会<BR>&nbsp; 各项目各自制定时间由项目经理和售楼部经理、主管开周工作会，对本周工作进行总结及下周工作预案汇报。<BR>&#8226;房地产销售员工大会<BR>&nbsp; 房地产销售员工大会是一种员工与管理层互相沟通的又一种形式，每一年度至少召开一次。房地产销售员工大会的目的是更好的上情下达、鼓舞士气、表彰先进，提高员工对房地产营销策划管理公司的归属、增强房地产营销策划管理公司凝聚力。</SUB></FONT></P> <DIV align=center><FONT color=#000000 size=3><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></FONT></DIV> <DIV align=center><A href="http://www.jinmacehua.com/"><FONT color=#000000 size=3><SUB>河南金马房地产营销策划有限公司http://www.jinmacehua.com</SUB></FONT></A><A href="http://www.rundsh.com/"></DIV></A><A href="http://www.rundsh.com/"><FONT color=#000000 size=3> <DIV align=center><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></DIV></FONT></A></DIV>]]> 星期日, 30 三月 2008 08:35:47 GMT http://blog.china.com:80/u/080302/121393/200803/2223060.html 2008-03-30T08:35:47Z http://blog.china.com:80/u/080302/121393/200803/2223056.html <![CDATA[ <DIV> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="99%" border=0> <TBODY> <TR> <TD height=10><FONT color=#000000></FONT></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE id=myTable cellSpacing=4 width="99%" border=0> <TBODY> <TR> <TD class=wzbt3 vAlign=center align=middle><B><!--title--><B><FONT color=#000000 size=5>二手房买卖合同</FONT></B><!--title--></B></TD></TR> <TR> <TD style="FONT-SIZE: 14px"><!--subtitle--><B><FONT color=#000000></FONT></B><!--subtitle--></TD></TR> <TR> <TD height=10><FONT color=#000000></FONT></TD></TR> <TR> <TD class="ti f14a" style="FONT-SIZE: 14px; LINE-HEIGHT: 150%" align=left><FONT id=myFont><!--content--><FONT color=#000000>卖方：_______________(简称甲方) 身份证号码：_____________________ <BR>买方：_______________(简称乙方) 身份证号码：_____________________ <BR><BR>　　根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。（详见土地房屋权证第_______________号）。 <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整（大写：____佰____拾____万 ____仟____佰____拾____元整）。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币 __________元整，作为购房定金。 <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 第三条 付款时间与办法： <BR>1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付 <BR>首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人 <BR>民币____________元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在 <BR>缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。 <BR>2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支 <BR>付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款 <BR>人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。 <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。 <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 第五条 税费分担 甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。 <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。 <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 第七条 本合同主体 <BR>1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。 <BR>2.乙方是____________，代表人是____________。 <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____ 公证处公证。 <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 第九条 本合同一式 份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________ 公证处各一份。 <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。 <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。 <BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 第十二条 双方约定的其他事项： <BR>出卖方(甲方)：_________________ 　　　　　　购买方(乙方)：__________________ <BR>身份证号码： __________________　 　　　　　身份证号码： ___________________ <BR>地　　　址：___________________　　 　　　　地　　　址：____________________ <BR>邮　　　编：___________________ 　　　　　　邮　　　编：____________________ <BR>电　　　话：___________________　　 　　　　电　　　话：____________________ <BR>代理人(甲方)：_________________ 　　　　　　代理人(乙方)： _________________ <BR>身份证号码：___________________　　 　　　　身份证号码： ___________________ <BR>见 证 方：　　　　　　　　　　　　　　　　　鉴证机关： <BR>地　　址： <BR>邮　　编： <BR>电　　话： <BR>法人代表： <BR><BR>代　　表：　　　　　　　　　　　　　　　　　 经 办 人： <BR><BR>日　　期：_______年____月____日　　　　　　　鉴证日期：_______年____月____日 <!-- 请您使用广告标签 --><!-- 请您使用广告标签 --> <!--content--></FONT></FONT></TD></TR></TBODY></TABLE> <DIV align=center><FONT color=#000000 size=3><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></FONT></DIV> <DIV align=center><A href="http://www.jinmacehua.com/"><FONT color=#000000 size=3><SUB>河南金马房地产营销策划有限公司http://www.jinmacehua.com</SUB></FONT></A><A href="http://www.rundsh.com/"></DIV></A><A href="http://www.rundsh.com/"><FONT color=#000000 size=3> <DIV align=center><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></DIV></FONT></A></DIV>]]> 星期日, 30 三月 2008 08:35:00 GMT http://blog.china.com:80/u/080302/121393/200803/2223056.html 2008-03-30T08:35:00Z http://blog.china.com:80/u/080302/121393/200803/2223051.html <![CDATA[ <DIV> <DIV align=center><FONT color=#000000 size=3><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></FONT></DIV> <DIV align=center><A href="http://www.jinmacehua.com/"><FONT color=#000000 size=3><SUB>河南金马房地产营销策划有限公司http://www.jinmacehua.com</SUB></FONT></A><A href="http://www.rundsh.com/"></DIV></A><A href="http://www.rundsh.com/"><FONT color=#000000 size=3> <DIV align=center><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></DIV></FONT></A> <P><FONT color=#000000 size=3><SUB>二手房税费是指在二手房交易中涉及的所有费用，分为税和费。</SUB></FONT></P> <P><FONT color=#000000 size=3><SUB>一、税<BR>契税：普通住宅2％，非普通住宅4％<BR>印花税：交易价或评估价（取高值）的0.05%<BR>营业税：总价的5.8%（房产证期未满五年交纳，如已满五年不用交纳）。<BR>个人所得税：评估价的1%。（个人自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的免征）<BR>二、费<BR>综合服务费：普通住宅5元/平方米（房屋建筑面积）；非住宅11元/平方米<BR>产权登记费：85元/套<BR>土地登记费：38元/套<BR>交易评估费：评估价的0.3%<BR>土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积<BR>测绘费：建筑面积×1.36元<BR>调档费：20元<BR>二手房过户所需资料&nbsp;&nbsp; </SUB></FONT></P> <P><FONT color=#000000 size=3><SUB>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 双方过户要准备以下资料：武汉市房产交易权属登记申请表、《武汉市存量房买卖合同》两份、《评估报告》、测绘图纸两份、原《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件和复印件、买卖双方身份证、户口本、结婚证原件及复印件。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 办好《房屋所有权证》后，购房者就可以办理土地证了。办理土地证需要以下资料：原房东名下《国有土地使用证》原件；交易双方身份证复印件；购房者刚办下的《房屋所有权证》；《武汉市存量房买卖合同》原件一份；土地登记申请书。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 办理过户手续比较繁琐，而普通老百姓由于缺乏房地产交易知识，没有相关经验，不了解有关部门的办事程序，可以委托专业的中介公司办理房产过户。</SUB></FONT></P><FONT color=#000000 size=3><SUB> <DIV align=center><FONT color=#000000 size=3><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></FONT></DIV> <DIV align=center><A href="http://www.jinmacehua.com/"><FONT color=#000000 size=3><SUB>河南金马房地产营销策划有限公司http://www.jinmacehua.com</SUB></FONT></A><A href="http://www.rundsh.com/"></DIV></A><A href="http://www.rundsh.com/"><FONT color=#000000 size=3> <DIV align=center><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></FONT></A></DIV></SUB></FONT></DIV>]]> 星期日, 30 三月 2008 08:34:29 GMT http://blog.china.com:80/u/080302/121393/200803/2223051.html 2008-03-30T08:34:29Z http://blog.china.com:80/u/080302/121393/200803/2223048.html <![CDATA[ <DIV> <DIV align=center><FONT color=#000000 size=3><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></FONT></DIV> <DIV align=center><A href="http://www.jinmacehua.com/"><FONT color=#000000 size=3><SUB>河南金马房地产营销策划有限公司http://www.jinmacehua.com</SUB></FONT></A><A href="http://www.rundsh.com/"></DIV></A><A href="http://www.rundsh.com/"><FONT color=#000000 size=3> <DIV align=center><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></DIV></FONT></A> <P><FONT color=#000000 size=3><SUB>中华人民共和国建设部令第168号<BR>　　《房屋登记办法》已于2008年1月22日经建设部第147次常务会议讨论通过，现予发布，自2008年7月1日起施行。<BR>　建设部部长　汪光焘<BR>二○○八年二月十五日<BR>房屋登记办法<BR>　　第一章　总　　则<BR>　　第一条　为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。<BR>　　第二条　本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。<BR>　　第三条　国务院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。<BR>　　第四条　房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。<BR>　　第五条　房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。<BR>　　第六条　房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。<BR>　　第二章　一般规定<BR>　　第七条　办理房屋登记，一般依照下列程序进行：<BR>　　（一）申请；<BR>　　（二）受理；<BR>　　（三）审核；<BR>　　（四）记载于登记簿；<BR>　　（五）发证。<BR>　　房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。<BR>　　第八条　办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。<BR>　　第九条　房屋登记机构应当依照法律、法规和本办法规定，确定申请房屋登记需要提交的材料，并将申请登记材料目录公示。<BR>　　第十条　房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。<BR>　　国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。<BR>　　第十一条　申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。<BR>　　申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。<BR>　　申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。<BR>　　第十二条　申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。<BR>　　有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：<BR>　　（一）因合法建造房屋取得房屋权利；<BR>　　（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；<BR>　　（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；<BR>　　（四）有本办法所列变更登记情形之一；<BR>　　（五）房屋灭失；<BR>　　（六）权利人放弃房屋权利；<BR>　　（七）法律、法规规定的其他情形。<BR>　　第十三条　共有房屋，应当由共有人共同申请登记。<BR>　　共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。<BR>　　第十四条　未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。<BR>　　第十五条　申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。<BR>　　第十六条　申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费。<BR>　　第十七条　申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。<BR>　　申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。<BR>　　第十八条　房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。<BR>　　房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。<BR>　　第十九条　办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：<BR>　　（一）房屋所有权初始登记；<BR>　　（二）在建工程抵押权登记；<BR>　　（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；<BR>　　（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。<BR>　　房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。<BR>　　第二十条　登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：<BR>　　（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；<BR>　　（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；<BR>　　（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；<BR>　　（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；<BR>　　（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。<BR>　　登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。<BR>　　第二十一条　房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。<BR>　　第二十二条　有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：<BR>　　（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；<BR>　　（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；<BR>　　（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；<BR>　　（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；<BR>　　（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；<BR>　　（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；<BR>　　（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。<BR>　　第二十三条　自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：<BR>　　（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；<BR>　　（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；<BR>　　（三）预告登记、更正登记，10个工作日；<BR>　　（四）异议登记，1个工作日。<BR>　　公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。<BR>　　第二十四条　房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。<BR>　　第二十五条　房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。<BR>　　房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。<BR>　　预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。<BR>　　第二十六条　房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。<BR>　　第二十七条　房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。<BR>　　房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。<BR>　　在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。<BR>　　第二十八条　房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。<BR>　　申请查询、复制房屋登记资料的，应当按照规定的权限和程序办理。<BR>　　第二十九条　县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋登记信息系统建设，逐步实现全国房屋登记簿信息共享和异地查询。<BR>　　第三章　国有土地范围内房屋登记<BR>　　第一节　所有权登记<BR>　　第三十条　因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：<BR>　　（一）登记申请书；<BR>　　（二）申请人身份证明；<BR>　　（三）建设用地使用权证明；<BR>　　（四）建设工程符合规划的证明；<BR>　　（五）房屋已竣工的证明；<BR>　　（六）房屋测绘报告；<BR>　　（七）其他必要材料。<BR>　　第三十一条　房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。<BR>　　第三十二条　发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：<BR>　　（一）买卖；<BR>　　（二）互换；<BR>　　（三）赠与；<BR>　　（四）继承、受遗赠；<BR>　　（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；<BR>　　（六）以房屋出资入股；<BR>　　（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；<BR>　　（八）法律、法规规定的其他情形。<BR>　　第三十三条　申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：<BR>　　（一）登记申请书；<BR>　　（二）申请人身份证明；<BR>　　（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；<BR>　　（四）证明房屋所有权发生转移的材料；<BR>　　（五）其他必要材料。<BR>　　前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。<BR>　　第三十四条　抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。<BR>　　第三十五条　因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。<BR>　　因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。<BR>　　第三十六条　发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：<BR>　　（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；<BR>　　（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；<BR>　　（三）房屋面积增加或者减少的；<BR>　　（四）同一所有权人分割、合并房屋的；<BR>　　（五）法律、法规规定的其他情形。<BR>　　第三十七条　申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：<BR>　　（一）登记申请书；<BR>　　（二）申请人身份证明；<BR>　　（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；<BR>　　（四）证明发生变更事实的材料；<BR>　　（五）其他必要材料。<BR>　　第三十八条　经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：<BR>　　（一）房屋灭失的；<BR>　　（二）放弃所有权的；<BR>　　（三）法律、法规规定的其他情形。<BR>　　第三十九条　申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料：<BR>　　（一）登记申请书；<BR>　　（二）申请人身份证明；<BR>　　（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；<BR>　　（四）证明房屋所有权消灭的材料；<BR>　　（五）其他必要材料。<BR>　　第四十条　经依法登记的房屋上存在他项权利时，所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的，应当提供他项权利人的书面同意文件。<BR>　　第四十一条　经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。<BR>　　第二节&nbsp; 抵押权登记<BR>　　第四十二条　以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。<BR>　　第四十三条　申请抵押权登记，应当提交下列文件：<BR>　　（一）登记申请书；<BR>　　（二）申请人的身份证明；<BR>　　（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；<BR>　　（四）抵押合同；<BR>　　（五）主债权合同；<BR>　　（六）其他必要材料。<BR>　　第四十四条　对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：<BR>　　（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；<BR>　　（二）被担保债权的数额；<BR>　　（三）登记时间。<BR>　　第四十五条　本办法第四十四条所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。<BR>　　第四十六条　申请抵押权变更登记，应当提交下列材料：<BR>　　（一）登记申请书；<BR>　　（二）申请人的身份证明；<BR>　　（三）房屋他项权证书；<BR>　　（四）抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议；<BR>　　（五）其他必要材料。<BR>　　因抵押当事人姓名或者名称发生变更，或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更申请变更登记的，无需提交前款第（四）项材料。<BR>　　因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。<BR>　　第四十七条　经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让，申请抵押权转移登记的，主债权的转让人和受让人应当提交下列材料：<BR>　　（一）登记申请书；<BR>　　（二）申请人的身份证明；<BR>　　（三）房屋他项权证书；<BR>　　（四）房屋抵押权发生转移的证明材料；<BR>　　（五）其他必要材料。<BR>　　第四十八条　经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记：<BR>　　（一）主债权消灭；<BR>　　（二）抵押权已经实现；<BR>　　（三）抵押权人放弃抵押权；<BR>　　（四）法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。<BR>　　第四十九条　申请抵押权注销登记的，应当提交下列材料：<BR>　　（一） 登记申请书；<BR>　　（二） 申请人的身份证明；<BR>　　（三） 房屋他项权证书；<BR>　　（四） 证明房屋抵押权消灭的材料；<BR>　　（五） 其他必要材料。<BR>　　第五十条　以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。<BR>　　第五十一条　申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：<BR>　　（一） 登记申请书；<BR>　　（二）申请人的身份证明；<BR>　　（三）房屋所有权证书或房地产权证书；<BR>　　（四）最高额抵押合同；<BR>　　（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料；<BR>　　（六）其他必要材料。<BR>　　第五十二条　当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，申请登记的，应当提交下列材料：<BR>　　（一）已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料；<BR>　　（二）抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。<BR>　　第五十三条　对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除本办法第四十四条所列事项外，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。<BR>　　第五十四条　变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。<BR>　　第五十五条　申请最高额抵押权变更登记，应当提交下列材料：<BR>　　（一）登记申请书；<BR>　　（二） 申请人的身份证明；<BR>　　（三） 房屋他项权证书；<BR>　　（四） 最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；<BR>　　（五） 最高额抵押权发生变更的证明材料；<BR>　　（六） 其他必要材料。<BR>　　因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。<BR>　　第五十六条　最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移，申请最高额抵押权转移登记的，转让人和受让人应当提交下列材料：<BR>　　（一）登记申请书；<BR>　　（二）申请人的身份证明；<BR>　　（三）房屋他项权证书；<BR>　　（四）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；<BR>　　（五）最高额抵押权发生转移的证明材料；<BR>　　（六）其他必要材料。<BR>　　最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，依据本办法第四十七条的规定办理抵押权转移登记。<BR>　　第五十七条　经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，申请最高额抵押权确定登记的，应当提交下列材料：<BR>　　（一）登记申请书；<BR>　　（二）申请人的身份证明；<BR>　　（三）房屋他项权证书；<BR>　　（四）最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料；<BR>　　（五）其他必要材料。<BR>　　第五十八条　对符合规定条件的最高额抵押权确定登记，登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿。<BR>　　当事人协议确定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的，房屋登记机构可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿。<BR>　　第五十九条　以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。<BR>　　第六十条　申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：<BR>　　（一）登记申请书；<BR>　　（二）申请人的身份证明；<BR>　　（三）抵押合同；<BR>　　（四）主债权合同；<BR>　　（五）建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；<BR>　　（六）建设工程规划许可证；<BR>　　（七）其他必要材料。<BR>　　第六十一条　已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：<BR>　　（一）登记申请书；<BR>　　（二）申请人的身份证明；<BR>　　（三）登记证明；<BR>　　（四）证明在建工程抵押权发生变更、转移或者消灭的材料；<BR>　　（五）其他必要材料。<BR>　　第六十二条　在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。<BR>　　第三节　地役权登记<BR>　　第六十三条　在房屋上设立地役权的，当事人可以申请地役权设立登记。<BR>　　第六十四条　申请地役权设立登记，应当提交下列材料：<BR>　　（一）登记申请书；<BR>　　（二）申请人的身份证明；<BR>　　（三）地役权合同；<BR>　　（四）房屋所有权证书或者房地产权证书；<BR>　　（五）其他必要材料。<BR>　　第六十五条　对符合规定条件的地役权设立登记，房屋登记机构应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿，并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。<BR>　　第六十六条　已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：<BR>　　（一）登记申请书；<BR>　　（二）申请人的身份证明；<BR>　　（三）登记证明；<BR>　　（四）证明地役权发生变更、转移或者消灭的材料；<BR>　　（五）其他必要材料。<BR>　　第四节　预告登记<BR>　　第六十七条　有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：<BR>　　（一）预购商品房；<BR>　　（二）以预购商品房设定抵押；<BR>　　（三）房屋所有权转让、抵押；<BR>　　（四）法律、法规规定的其他情形。<BR>　　第六十八条　预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。<BR>　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。<BR>　　第六十九条　预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。<BR>　　第七十条　申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：<BR>　　（一）登记申请书；<BR>　　（二）申请人的身份证明；<BR>　　（三）已登记备案的商品房预售合同；<BR>　　（四）当事人关于预告登记的约定；<BR>　　（五）其他必要材料。<BR>　　预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。<BR>　　第七十一条　申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：<BR>　　（一）登记申请书；<BR>　　（二）申请人的身份证明；<BR>　　（三）抵押合同；<BR>　　（四）主债权合同；<BR>　　（五）预购商品房预告登记证明；<BR>　　（六）当事人关于预告登记的约定；<BR>　　（七）其他必要材料。<BR>　　第七十二条　申请房屋所有权转移预告登记，应当提交下列材料：<BR>　　（一）登记申请书；<BR>　　（二）申请人的身份证明；<BR>　　（三）房屋所有权转让合同；<BR>　　（四）转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书；<BR>　　（五）当事人关于预告登记的约定；<BR>　　（六）其他必要材料。<BR>　　第七十三条　申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料：<BR>　　（一）登记申请书；<BR>　　（二）申请人的身份证明；<BR>　　（三）抵押合同；<BR>　　（四）主债权合同；<BR>　　（五）房屋所有权证书或房地产权证书，或者房屋所有权转移登记的预告证明；<BR>　　（六）当事人关于预告登记的约定；<BR>　　（七）其他必要材料。<BR>　　第五节　其他登记<BR>　　第七十四条　权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：<BR>　　（一）登记申请书；<BR>　　（二）申请人的身份证明；<BR>　　（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。<BR>　　利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。<BR>　　房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。<BR>　　第七十五条　房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。<BR>　　对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。<BR>　　第七十六条　利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。<BR>　　第七十七条　房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿。<BR>　　第七十八条　异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。<BR>　　权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。<BR>　　第七十九条　异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。<BR>　　第八十条　人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。<BR>　　第八十一条　司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。<BR>　　第四章　集体土地范围内房屋登记<BR>　　第八十二条　依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。<BR>　　法律、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的，从其规定。<BR>　　第八十三条　因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：<BR>　　（一）登记申请书；<BR>　　（二）申请人的身份证明；<BR>　　（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；<BR>　　（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；<BR>　　（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；<BR>　　（六）其他必要材料。<BR>　　申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。<BR>　　农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。<BR>　　第八十四条　办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。<BR>　　第八十五条　发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：<BR>　　（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；<BR>　　（二）房屋坐落变更的；<BR>　　（三）房屋面积增加或者减少的；<BR>　　（四）同一所有权人分割、合并房屋的；<BR>　　（五）法律、法规规定的其他情形。<BR>　　第八十六条　房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：<BR>　　（一）登记申请书；<BR>　　（二）申请人的身份证明；<BR>　　（三）房屋所有权证书；<BR>　　（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；<BR>　　（五）证明房屋所有权发生转移的材料；<BR>　　（六）其他必要材料。<BR>　　申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。<BR>　　农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。<BR>　　第八十七条　申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。<BR>　　第八十八条　依法以乡镇、村企业的厂房等建筑物设立抵押，申请抵押权登记的，应当提交下列材料：<BR>　　（一）登记申请书；<BR>　　（二）申请人的身份证明；<BR>　　（三）房屋所有权证书；<BR>　　（四）集体所有建设用地使用权证明；<BR>　　（五）主债权合同和抵押合同；<BR>　　（六）其他必要材料。<BR>　　第八十九条　房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。<BR>　　第九十条　办理集体土地范围内房屋的地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登记，可以参照适用国有土地范围内房屋登记的有关规定。<BR>　　第五章　法律责任<BR>　　第九十一条　非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明，或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的，由房屋登记机构予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。<BR>　　第九十二条　申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。<BR>　　房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。<BR>　　第九十三条　房屋登记机构工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：<BR>　　（一）擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿；<BR>　　（二）对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记；<BR>　　（三）玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。<BR>　　第六章　附　　则<BR>　　第九十四条　房屋登记簿的内容和管理规范，由国务院建设主管部门另行制定。<BR>　　第九十五条　房屋权属证书、登记证明，由国务院建设主管部门统一制定式样，统一监制，统一编号规则。<BR>　　县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房屋和土地登记工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。房地产权证书的式样应当报国务院建设主管部门备案。<BR>　　第九十六条　具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。<BR>　　第九十七条　省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门可以根据法律、法规和本办法的规定，结合本地实际情况，制定房屋登记实施细则。<BR>　　第九十八条　本办法自2008年7月1日起施行。《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第57号）、《建设部关于修改&lt;城市房屋权属登记管理办法&gt;的决定》（建设部令第99号）同时废止。</SUB></FONT></P> <DIV align=center><FONT color=#000000 size=3><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></FONT></DIV> <DIV align=center><A href="http://www.jinmacehua.com/"><FONT color=#000000 size=3><SUB>河南金马房地产营销策划有限公司http://www.jinmacehua.com</SUB></FONT></A><A href="http://www.rundsh.com/"></DIV></A><A href="http://www.rundsh.com/"><FONT color=#000000 size=3> <DIV align=center><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></DIV></FONT></A></DIV>]]> 星期日, 30 三月 2008 08:33:44 GMT http://blog.china.com:80/u/080302/121393/200803/2223048.html 2008-03-30T08:33:44Z http://blog.china.com:80/u/080302/121393/200803/2223042.html <![CDATA[ <DIV> <DIV align=center><FONT color=#000000 size=3><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></FONT></DIV> <DIV align=center><A href="http://www.jinmacehua.com/"><FONT color=#000000 size=3><SUB>河南金马房地产营销策划有限公司http://www.jinmacehua.com</SUB></FONT></A><A href="http://www.rundsh.com/"></DIV></A><A href="http://www.rundsh.com/"><FONT color=#000000 size=3> <DIV align=center><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></DIV></FONT></A> <P><FONT color=#000000 size=3><SUB>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 改革开放使人民的生活条件得到日益改善，主要体现在住房条件上，因此，近几年房地产销售·市场逐渐升温，尤其是加入WTO之后，中国房地产销售·市场必将掀起新的一轮行情，如何在这轮行情中获取赢利，发展壮大，是众多房地产开发商们殚精竭虑的话题。房地产销售·不同于一般商品，在目标顾客群、营销策略、推销技巧都有着特有的规律。本文笔者总结出许多房地产开发商的经验对其作一浅显的探索。<BR>&nbsp;房地产销售·十一要素<BR>1.楼盘：作为房地产销售人员，你必须了解你要销售的产品——房子，必须深信，你要销售的房子能够满足你潜在客户的基本要求，甚至可能还会带来超值。作为销售人员要热爱你的产品，要知道自己产品的特色，及其与目标顾客之间的共振。<BR>2.jm售楼销售人员：要让客户感到你是他们的朋友，是他们的购房顾问，是他们最愿意与之交谈的人。顾客往往是因为喜欢你而喜欢你介绍的东西。获得销售成功最首要的条件还是自信。要建立自信心，必须把握住以下几个关键问题：一是丰富的房地产专业知识，对自己销售的楼盘了如指掌，熟记于胸；二是反复的演练，只有将对客户的销售演示达到无懈可击，哪些话该说，哪些话不该说，有些话说到什么分寸，哪些要重点介绍，哪些要一般介绍，这都要事先准备好；三是售楼经验，只有经过持久的不懈努力，具有真诚的敬业精神，善于在实践中归纳和总结，比别人多一份思考，才能获得成功必备的技能。<BR>3.客户：房地产售楼人员要有正确的判断力，要能找出你要服务的客户。通常的做法是，可以对客户做一下评估，确保他们是可以做出购买决策的人。譬如问一些“你是公司的老板吧？”“是不是再征求一下太太的意见？”等既得体面而又十分有益的问题，千万不要浪费时间去找你以为可能是你的顾客，在还没进入销售流程前，你不可能知道谁会买。在这些人身上花费你大量的时间有时候很可能是徒劳无益的，用最快的时间发现你的客户并最快成交，用最快的时间打发掉不是我的客户，这永远正确。销售、管理、资讯&nbsp; 更多资料...<BR>4.推销自己：·房地产销售人员给客户第一印象至关重要，所以台湾的·房地产销售公司老板允许自己的销售人员在上班时间去理发店也就不足为奇了。真正的专业售楼人员对说什么把握得极准，而且能够吸引客户听下去。是客户感觉到你非常真诚，而不是夸夸其谈，如果能做到这一点，你就成功了一半。所以，作为售楼人员，要锻炼出这种本领，成功地推销自己。<BR>5.推销开发商：目前，很多商品房延迟交房，施工质量灯光问题投诉日益增多，如果你的开发商很有实力且守信誉，这方面做得比较好，那么就套十分自豪地想客户推销你的开发商，这样，可以让客户感到更安心，更可靠，更踏实，也会使公司的形象牢牢地记在他的脑海里。<BR>6.推销楼盘：jm房地产售楼人员要满怀热情和激情地推销，因为真诚和热情是很容易感染人的，千万不要让客户认为你是在泛泛而谈。你至少可以找一个绝妙的理由，并说服他考虑购买，可以说“这是开盘价，过两天就要涨价了”、“只优惠十套”，说话要简洁，并机智地加以运用，不要让客户认为你是在下套让他去钻，不然的话，潜在客户不会认真考虑你所说的话，如果客户可以考虑的话，你就可以带他参观样板房或现场介绍了。<BR>7.现场讲解：聪明的·房地产售楼人员会做一个开场白，大略讲解一下，然后再正式介绍。当客户觉得能了解新鲜有趣的信息时，就会愿意花时间去听，给客户详尽的信息，突出楼盘的优点和独到之处，做个好的演员，背好台词，设计你的一举一动，包括客户一进售楼处讲些什么，在参观样板房的路上讲些什么，现场讲些什么等等。一切努力都只为一个目标：向客户推销你的楼盘。<BR>8.带给客户高附加值：客户买房不仅仅是满足基本居住功能的需要，是因为他还看到了除此之外附带的高附加值。你在向客户介绍你的楼盘时，就应该清晰无误地告诉客户，楼盘超值超在什么地方，因此，你得掌握将价值或超值的概念融入你的楼盘介绍中。<BR>9.制造紧迫感：要想让客户现在就购买你的楼盘，就必须熟练地运用jm楼盘销售技巧——制造紧迫感。紧迫感来自两个因素：现在买的理由以及投资回报。要制造紧迫感，首先应让客户想要你的东西，否则就不可能有紧迫感。<BR>10.v房地产销售建议：你无法成功将产品推销给每个人，但肯定能、也应该能让每个人都明了你的销售建议。这时，你应相干客户再次陈述楼盘的优点，高附加值以及优惠条件。另外，还要说一下发展商是如何的可靠和稳定，以及相应的实力，一展你的本领，才干和学识，言简意赅地说明购买程序和有关交易条款注意事项等。<BR>11.结单：结单是你精心运筹、周密安排、专业推销、辛勤努力的必然结果。当客户已来看过几次，足以让他做出明知购买决策时，随时都可能拍板成交。此刻，就是决定“买”还是“不买”的时候了，如果你使客户信服了，并成功地运用上述要素，结单的可能性就有80%了。</SUB></FONT></P> <DIV align=center><FONT color=#000000 size=3><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></FONT></DIV> <DIV align=center><A href="http://www.jinmacehua.com/"><FONT color=#000000 size=3><SUB>河南金马房地产营销策划有限公司http://www.jinmacehua.com</SUB></FONT></A><A href="http://www.rundsh.com/"></DIV></A><A href="http://www.rundsh.com/"><FONT color=#000000 size=3> <DIV align=center><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></DIV></FONT></A></DIV>]]> 星期日, 30 三月 2008 08:33:01 GMT http://blog.china.com:80/u/080302/121393/200803/2223042.html 2008-03-30T08:33:01Z http://blog.china.com:80/u/080302/121393/200803/2223039.html <![CDATA[ <DIV> <DIV align=center><FONT color=#000000 size=3><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></FONT></DIV> <DIV align=center><A href="http://www.jinmacehua.com/"><FONT color=#000000 size=3><SUB>河南金马房地产营销策划有限公司http://www.jinmacehua.com</SUB></FONT></A><A href="http://www.rundsh.com/"></DIV></A><A href="http://www.rundsh.com/"><FONT color=#000000 size=3> <DIV align=center><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></DIV></FONT></A> <P>&nbsp;&nbsp;&nbsp; <FONT color=#000000 size=3><SUB>房地产策划案分类<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 一：全程综合策划案; 这种策划案指开发商从刚刚有意识要开发某个楼盘就已经与房地产营销策划公司合作。此种情况下，营销策划公司充当的是一个全程咨询顾问的角色。在某种程度上可以说权利大，但责任也同样重大。对策划公司的综合素质要求也高。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 二：中期介入型营销策划案; 此种类型的策划案一般出现于开发商对于楼盘的设计方案已经定稿，甚至工程已经开始。后寻找策划公司为其进行营销策划。或邀请多家策划公司进行比稿，最后选择一家最满意的公司为其进行营销策划。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 三：单纯营销策划案; 这种策划案出现在楼盘已经基本完工的情况下，开发商才寻找策划公司为其进行营销策划此种营销策划案已不具备全程综合策划案的多种功能。只有对现有资源进行整合，提升价值，进行营销策划活动。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 四：二次营销策划案; 此种策划案的功能范围最小，但难度也最大。出现在楼盘第一次营销策划不成功，楼盘基本上已属于死盘的情况下，开发商寻找策划公司为其进行第二次营销策划，既第二次包装。此种策划案最能体现策划公司的策划能力。</SUB></FONT></P> <P><FONT color=#000000 size=3><SUB>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 房地产全程综合策划案初探<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 策划公司在全程综合策划过程中所扮演的角色<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 一：建筑设计咨询师; 在策划公司对市场进行全力调研后，应对项目的户型规划和环境、物业的规划 提出具体可行的建议。以适应目标消费者的需求，再造优势资源。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 二：法律咨询顾问; 开发商对政府关于房地产开发方面的相关法律条文或许相当熟悉，但却未必全面。这就要求策划公司对政府出台的一切有关房地产的法律法规，包括边缘政策法规进行仔细的研究，甚至对地方政府的政策意向也要仔细分析，并给出建议。法律咨询的内容还包括针对未来营销过程中可能出现在开发商与消费者之间的纠纷进行预测，并给出模拟解决方案。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 三：协调员; 一个楼盘的开发是多家单位合作的成果。包括：开发商、建筑单位、监理单位、营销策划公司、广告公司、媒体等。营销策划公司身处于以上诸单位之中，但职能要求它能跳出来，站在一个更高的角度，对它们进行调控、，使项目能够顺利的进行。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 四：第二监理公司; 在项目进行过程中，监理公司只针对工程的质量进行监督。而策划公司则是对整个策划方案的实施进行监督。任何有悖于策划方案的行为都应该得到及时有效的制止,保证策划方案的有效实施，为营销的顺利进行奠定良好的基础。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 五：投资顾问; 策划公司应对开发商负责保证开发商投入的资金能够百分之百用在对项目的价值提升上。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 全程综合策划案的运行程序<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 我把全程综合策划案分为四个阶段：既资源整合阶段、价值提升阶段、推广发布阶段和预算费用的提出。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 一：资源整合阶段; 所谓资源整合，就是策划公司接手项目后，采取各种手段，进行大量的调研，并对数据进行分析。充分发掘项目的各种显性资源和隐性资源。后对消费者进行定位，对开发商提出项目设计建议和环境物业规划建议。资源整合阶段主要分为以下几个程序：<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; [1]项目SWOT分析; 项目SWOT分析包括优势分析、劣势分析、机遇分析和威胁分析。在一个项目没有开始之前，策划公司应对项目的地理环境因素、人文环境因素、政治环境因素、竞争环境因素、经济环境因素等各方面的因素进行全方位的调研。各种因素在同一个项目中可能表现为优势，也可能表现为劣势；可能会成为机遇，也可能成为威胁。但在策划公司分析并拿出解决方案后，劣势同样可以转化为优势，威胁可转化为机遇。如当地产开发商们集中在CBD地区开发一些高容积率，低绿化率的项目时，有些开发商却针对有车一族转而到郊区开发低容积率，高绿化率的项目。尽管地理位置并非处于CBD地区，处于劣势。但谁又能证明有钱人不想远离CBD地区的喧嚣而回归大自然呢？<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; [2]消费者定位; 有着不同能力的购房者有着不同的购房需求，在项目开发前经过SWOT分析然后对消费者进行定位至关重要。先有市场后有产品是市场营销观念的精髓。成功的项目开发基于准确的消费者定位。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; [3]项目设计及环境、物业规划建议; 在项目SOWT分析及消费者定位完成的情况下，策划公司此时应针对具体的情况对项目的设计及环境、物业规划提出具体的建议。建议在可行性原则下付诸实施。以达到项目与整个营销策划案协调统一的目的。这一程序相当于在固有项目资源的基础上进行资源的衍生与创造。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 二：价值提升阶段; 如果把一个项目的前期资源整合阶段比喻为配置硬件的话，那么价值提升阶段则应该属于软件的编写。价值提升阶段分为项目理念的定位、文案的创作和广告的制作几个部分。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; [1]理念的定位; 开发商和建筑公司赋予项目的实体，而策划公司则赋予项目活的灵魂。理念定位的过程就是塑造灵魂的过程。策划公司在给项目进行理念定位的过程中一定要遵守创新的原则。只有创新，才会给项目的灵魂中注入个性；只有创新才能在眼花缭乱的房地产大战中牢牢抓住购房者的目光，从而达到理想的销售效果。但应当注意的是，理念的创新必须建立在与当地经济、社会环境及人文环境相适应的基础之上。这就要求策划公司对本地的经济、文化有相当深刻的了解和体会。项目的理念定位落伍固然不好，但如果过于超前亦会造成“过犹不及”的效果。同时，理念的定位也要受到项目的具体情况及消费者定位的制约。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; [2]项目文案的创作; 在深刻理解和把握项目理念定位的基础上，文案撰稿人应更多的站在消费者的立场，去体会消费者的消费心理。只有这样写出的作品才能打动购房者的心。对销售产生积极的作用。同理念的定位一样文案的写作也应在了解本地经济文化发展水平的基础上立意创新。盲目抄袭其它地区或本地已经获得成功的案例，只会造成落入俗套，失去潜在消费者的恶果。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; [3]广告的制作; 广告按媒体可分为：电视广告、电台广告、报纸广告、公交广告等等。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 按形式又可以分为平面广告和多媒体广告;<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 各种广告形式都有自己的优缺点。广告制作人员不但要有项目理念定位及文案创作思路的能力，还应该对各种广告形式的优缺点有着深刻的了解。再要求把握主题，立意创新，从而创作出与策划案协调统一，而又能吸引购房者目光的成功的广告作品。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 三：推广发布阶段<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 推广发布阶段包括广告的发布、公关活动的开展与促销活动的宣传与开展三个部分。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; [1]广告的发布; 广告的发布既针对不同的广告形式选择不同的媒体渠道向受众传达有关于该项目的背景信息及销售信息。不同的目标受众有着不同的生活习性，对不同媒体的关注程度有着很大的区别。如青少年喜欢看《少男少女》一类的杂志，而商人则经常性的阅读《经理人》这样的刊物。针对不同的目标消费者，如何作到信息传达的有效性，也需要策划公司进行详细的调研与科学的思考。最后选择最为有效的媒体进行广告的发布。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; [2]公关活动的开展; 公关活动泛指策划公司为给项目楼盘造势而策划举办的一系列能够对本地社会产生大的影响力的活动。比较普遍的形式聘请专家针对楼盘开展座谈会、举办大型的连谊会或请著名歌星、影星开主题演唱会。由于公关活动对楼盘销售的影响效果明显，目前大部分有实力的房地产开发商都已经接受了这种特殊的促销方式。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; [3]促销活动的宣传与开展; 严格来说，广告活动与公关活动等一切出于销售目的而举办的活动都应归于促销活动的范畴。但由于广告活动与公关活动的策划程序过于复杂，且自成体系，所以从促销概念中分离出来。这里所说的促销指的是狭义的促销。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 为了增加对目标消费者的吸引力，策划公司为开发商策划一系列的促销活动。从性质上可分为两类，既价格促销和服务促销。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 四：预算费用的提出; 预算费用的提出相对于策划公司来说既是对开发商负责，也是对自己负责。开发商对自己资金的投入非常的关注。如果策划公司对预算费用提出过高，一方面开发商不会答应，另一方面也会对策划公司的信誉造成严重的损害，失去客户。如果预算费用提出的过低，策划公司不会从开发商那里获得任何的补偿，自己的经济利益会受到损害。因此，不论哪一种情况发生，都会对策划公司的生存造成威胁。精确的预算费用的提出，关系到策划公司的前途和未来。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 略谈中期介入型营销策划案和单纯营销策划案<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 在以上两种策划案包括全程综合策划案中的所有程序，但客观上策划公司的职能小了许多。由于开发商对项目的设计和规划都已经定稿，策划公司只能根据现有的资源进行整合和包装，进而进行一系列的营销策划活动。在这种情况下，策划公司应在详实的市场调查和分析后，集中精力对项目进行理念的定位和项目的推广上面。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 二次营销策划案<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 在某种程度上，策划公司接收二次营销策划案存在很大的危险性。对待这种策划案，策划公司在接手前一定要慎重考虑。因为经过第一次营销策划的执行后，如果销售效果不佳。再次包装会在购房者心目中产生“有意炒做”的印象。无形中给第二次营销策划带来巨大的障碍。因此，一但策划公司接手这样的案例，不但要对项目楼盘的现有资源进行详细的调查和整合，还要对先前项目失败的原因进行详细科学的分析。制定如何才能避免让目标消费者产生“有意炒做”印象的方案。二次营销策划案一旦成功，会在策划公司的客户群中产生极好的宣传效果，增加业务量，有利于策划公司的发展。而一旦失败，也会失去很大一部分潜在的客户群。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 房地产营销策划案的写作原则<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 一：房地产营销策划案要客观，入实。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 开发商寻求策划公司合作的目的是什么？根本上说就是要求策划公司能够提出问题，并给出解决问题的方案，并实施，促进楼盘的销售。因此，要提出可能阻碍楼盘销售的关键问题，必须建立在详细的市场调查的基础上，并拥有大量的数据。然后对数据有针对性的进行科学分析，最后才能得出创新可行的营销策略。从而有助于楼盘价值的提升和销售。而有一些策划案通篇都是不切实际的浮华的词汇，可数据却寥寥无几。象这样的策划案只能拿来当文案读。空洞的策划案一旦实施起来对项目只能是“百害而无一利”。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 二：房地产营销策划案要连贯统一; 浓缩策划案的内容，只有两条：提出问题，解决问题。因此，在营销策划案中，前后的内容一定要连贯，统一。避免前面提出了问题，可后面却找不到解决问题的方案，那就失去了营销策划的意义。</SUB></FONT></P> <DIV align=center><FONT color=#000000 size=3><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></FONT></DIV> <DIV align=center><A href="http://www.jinmacehua.com/"><FONT color=#000000 size=3><SUB>河南金马房地产营销策划有限公司http://www.jinmacehua.com</SUB></FONT></A><A href="http://www.rundsh.com/"></DIV></A><A href="http://www.rundsh.com/"><FONT color=#000000 size=3> <DIV align=center><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></DIV></FONT></A></DIV>]]> 星期日, 30 三月 2008 08:32:21 GMT http://blog.china.com:80/u/080302/121393/200803/2223039.html 2008-03-30T08:32:21Z http://blog.china.com:80/u/080302/121393/200803/2223035.html <![CDATA[ <DIV><BR> <DIV align=center><FONT color=#000000 size=3><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></FONT></DIV> <DIV align=center><A href="http://www.jinmacehua.com/"><FONT color=#000000 size=3><SUB>河南金马房地产营销策划有限公司http://www.jinmacehua.com</SUB></FONT></A><A href="http://www.rundsh.com/"></DIV></A><A href="http://www.rundsh.com/"><FONT color=#000000 size=3> <DIV align=center><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></DIV></FONT></A> <P>&nbsp;&nbsp;<FONT color=#000000 size=3><SUB>&nbsp; 房地产也属于生产产品的行业，小房地产公司注重营销方式及手段，大房地产公司注重塑造品牌，各自价值观念不同，实际操作方式也不同；主要区别在于企业短期目标和长期目标的差异。无论那种取向，在阶段性运作上，都需要一定的技巧和策略。关键是将企业推销出去的方式和方法，如何更好的宣传企业文化和价值观念及项目自身的内涵。 <BR>　　营销是企业和项目的载体表现方式，它是一个综合的概念， <BR>　　1、区域市场动态分析: <BR>　　做一个项目营销，首先了解当地区域市场动态，分析当地区域文化，了解当地居民购买力，诸多因素结合，提前做市场分析，熟悉当地的区别于全国的相关政策，为制定营销策略作好基础工作，制定符合当地市场的营销方式。世界上没有完全相同的营销方式。 <BR>　　2、项目主卖点荟萃： <BR>　　营销是企业文化宣传的手段，企业品牌塑造是由一个个项目的不断成功形成的，当市场占有率达到一定程度，就扩大了企业影响力，如何更好的将项目推销出去，让项目卖点得到客户的认同，进而形成强大的购买力，这就需要通过营销策划来实现。 <BR>分析与对策： 本文转自项目管理者联盟<BR>　　3、目标客户群定位分析：房地产营销与策划- <BR>　　分析以往项目的客户群，结合现项目的客户定位，关键从心理上推进客户购房的动力，找出最大目标客户群，哪些是重复购房户，哪些是最大来源购房户，哪部分客户可以再推荐其他客户，进行分类整理，总结以往项目的经验教训；制定适应的相关政策，保持项目最终推广成功的可能性。 <BR>　　4、价格定位及策略、入市时机规划： <BR>　　每个开发项目产品可能有所不同，关于价格定位及策略应相应有所调整，关键要一是适应房地产公司的资金回流速度，二是考虑客户的承受程度；100%的客户都会希望自己当时有能力购房，并且所购房屋能够在购买后不断升值，不管是居住还是炒作都实现投资最大化。作为项目开发商应根据客户心理，制定合理的价位，根据销售形势逐渐调整价格，适应不同阶段的变化，一般开盘时期价格稍低，然后逐渐提高，这就是人们通常说的“低开高走”；除非碰到企业经营困难或企业破产，否则不会出现“高开低走”的局面。入市时机主要看营销烘托造势的达到程度，确定具体时间确定是否入市，以实现利润最大化。但是也要观察市场导向，防止失去抢占市场占有率的大好时机，关键是平衡得失合理化。 <BR>　　5、广告媒体策略：房地产营销与策划- <BR>　　选用何种媒体宣传自己的产品，效果更好，资金最节约，何时以何种策略推出，在何时段推出那种宣传方式，连续性的发展；推广费用计划：营销费用应合理分派，采用几种营销方式，那种费用多少，在何阶段推出，如何将营销资金用的最合理，应有一个总体安排，依附于并配合项目总进程，作好服务工作。 <BR>　　6、公关活动策划和现场包装：房地产营销与策划- <BR>　　现在好些有眼光的房地产开发商热衷于举办公关活动，这样媒体可以为其免费宣传，属于高级楼盘营销，而举办公关活动需要良好的策划，合理安排各项组织活动，配合项目及公司的发展战略，一般在项目前期过程中运作，起到烘托造势的作用，也是变相宣传企业品牌的一种良好手段。<BR>&nbsp;　7、房地产营销推广效果的监控、评估、修正： <BR>　　对房地产营销推广效果随时监控，及时了解市场反映信息，作出如实正确的评估。在房地产营销过程中应适时调整，看原来房地产营销计划，是否符合实际要求，如符合具体情况，则不予调整，如与原计划情况相偏离或外部出现新情况，则及时调整房地产营销计划，使之回到原计划轨道上来。<BR>　　房地产公司的营销有时候也分侧重点，是宣传推广哪个方面，是注重宣传企业文化，还是侧重于项目的推广，项目前期、中期、后期的营销内容应各不同，但应具有主题连贯性，分阶段分层次连续推出，这样能起到良好的效果。房地产公司的营销很重要，它贯穿项目的全过程。</SUB></FONT></P> <DIV align=center><FONT color=#000000 size=3><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></FONT></DIV> <DIV align=center><A href="http://www.jinmacehua.com/"><FONT color=#000000 size=3><SUB>河南金马房地产营销策划有限公司http://www.jinmacehua.com</SUB></FONT></A><A href="http://www.rundsh.com/"></DIV></A><A href="http://www.rundsh.com/"><FONT color=#000000 size=3> <DIV align=center><SUB> <HR style="WIDTH: 98.48%; HEIGHT: 6px" width="98.48%" SIZE=6> </SUB></DIV></FONT></A></DIV>]]> 星期日, 30 三月 2008 08:31:36 GMT http://blog.china.com:80/u/080302/121393/200803/2223035.html 2008-03-30T08:31:36Z http://blog.china.com:80/u/080302/121393/200803/2132331.html <![CDATA[ <DIV> <DIV align=center><FONT color=#000000 size=6><SUB><A href="http://www.jinmacehua.com/" target=_blank>河南金马房地产营销策划有限公司http://www.jinmacehua.com 房地产行业的销售一般可以简要分成五个阶段，这些阶段通过一些关键业务作为划分阶段的关键标识。整个销售流程的阶段划分包括：内部认购阶段开盘销售到签订认购书阶段签订认购书到签订购房合同阶段收房阶段办理房产证阶段楼盘销售业务流程： 整个销售流程按购房顺序可分为内部认购、开盘销售到签订认购书、签订购房合同、收房、办理房产证五个阶段，但并不是每个阶段都是客户购房的必经阶段。内部认购一般数量比较少，如果业主不需要房产证，也可以不经历办理房产证该阶段。一般每个客户都要经历《认购书》、《合同》、收房三个阶段，特殊情况下，客户也可能直接签署《购房合同》。因此，五个阶段中，必须经历的业务过程是签订购房合同和收房两个过程。1、内部认购阶段 内部认购指房产项目正式开盘前客户的预定行为。内部认购客户须缴纳一定金额的订金，开发商为客户出具缴款收据。内部认购客户可以在正式开盘后，对房屋户型、位置具有优先选择权，并可以享受较高的折扣。如果对开盘后的房屋设计等条件不满意，也可以很快完成取消预定的退款操作。2、开盘销售到签订认购书 此阶段是房产销售的主要阶段，如果客户已经决定购买房屋并确定所购买房屋的位置（包括楼号、楼层、单元和房间号），客户需要与开发商签订认购书，并缴纳一定额度的订金，一般称为“大订”。对开盘前内部认购的客户，在此阶段要通知客户办理正式认购手续。在这个阶段中，开发商为了加快销售进度，推进客户购买决策，还往往采用预付少量订金在较短时间内为客户保留楼号的做法，一般称为“小订”。“小订”是客户已经确定购买意向，但未办理认购手续。 在本阶段内，直到正式合同签订之前，无论是“小订”阶段还是“大订”阶段，都可能出现调换房的情况。客户“小订”和“大订”后退房的情况不常见，开发商一般不允许退房，如果退房，“大订”必须办理特殊的退房和相应的审批手续，并填写退款审请单，“小定”退房，一般订金不退。 从项目开盘到客户签订认购书，通常销售周期较长，需要销售人员利用有效的营销方式对客户进行及时有效的跟踪，加快销售进程和取得高的成交率。3、签订购房合同 客户完成认购手续后，即进入签订购房合同阶段。客户签订购房合同的同时办理付款，然后等待销售人员通知收房。完成认购手续的客户，一般要求10天签订合同，办理付款。签订合同后，客户要自行去相应的产权机关办理购房契税，并将完税凭证兰字联提供给销售人员，销售部门保存为客户办理产权证用。客户的付款方式一般有三种选择：一次性付款、分期付款、按揭付款，如果客户采用按揭付款的方式，销售人员还要协助客户完成贷款手续。4、收房 收房阶段是楼盘建成，房屋开发商通知客户办理验收入住的过程，也是开发商将房屋维护管理、客户服务转交物业公司的过程。收房的手续可以分成两种情况，大批客户办理收房入住手续和零星客户办理收房入住手续。大批客户同时办理收房入住是常见情况，一个楼盘总是按若干栋同时交付，同时办理相应客户的收房入住手续；零星客户的收房入住一般使用尾房销售等特殊情况。批量客户收房前，集团财务部门将进行对账，确定该客户是否已经完成全部购房手续，然后向客户下达《入住通知单》，要求客户到物业部门，缴纳相关费用，办理相应的入住手续。零散客户收房前，往往要求客户提供合同、发票等凭证，销售部门和财务人员核对后（即对账过程），销售部门向客户出具《钥匙单》，客户凭《钥匙单》前往物业部门办理相应的验收入住手续。5、产权证阶段 在办理房产证之前，房屋的实售面积以合同约定的建筑面积为准。在办理产权证的过程中，经过专业测绘单位的测量，如果出现了面积误差，要按照合同中的有关约定，为客户办理退款或补款。产权证的办理由开发公司客户服务部完成。河南金马房地产营销策划有限公司http://www.jinmacehua.com</A></SUB></FONT><A href="http://www.rundsh.com/"><FONT color=#000000></DIV></FONT></A></DIV> <DIV></DIV> <DIV></DIV> <DIV></DIV>]]> 星期二, 18 三月 2008 00:43:22 GMT http://blog.china.com:80/u/080302/121393/200803/2132331.html 2008-03-18T00:43:22Z